Warum tut sich die Genossenschaft so schwer damit, weitere Personen mit in den bestehenden Dauernutzungsvertrag aufzunehmen?

Weil sich Frau Müller in Herrn Maurer verliebt hat, möchte sie, dass Herr Maurer mit in ihren bestehenden Dauernutzungsvertrag aufgenommen wird und die Genossenschaft stimmt zu. Die Zeit vergeht, die Liebe verfliegt und Herr Maurer will ausziehen und kündigt „seinen Dauernutzungsvertrag“. Er staunt nicht schlecht, als es heißt, dass das so nicht geht, die Kündigung nicht wirksam ist. Denn sind mehrere Personen gemeinschaftlich als Nutzer im Vertrag, können sie diesen auch nur gemeinsam beenden.

Hier beginnen dann die Probleme. Denn Frau Müller und Herr Maurer müssten gemeinsam kündigen. Aber Frau Müller will das nicht. Herr Maurer kann ausziehen, haftet aber weiterhin für die Dauernutzungsgebühren und muss bei Modernisierungsankündigungen oder Mieterhöhungen zustimmen. Das will Herr Maurer nicht. Eine Lösung für das Problem wäre eine Vereinbarung zwischen Beiden und der Genossenschaft.

Doch das ist nicht immer so einfach. Denn jeder Nutzer haftet gegenüber der Genossenschaft in voller Höhe als Gesamtschuldner für alle Forderungen aus dem Dauernutzungsvertrag. Entlässt die Genossenschaft Herrn Maurer einvernehmlich, verliert sie unter Umständen einen solventen Schuldner und behält mit Frau Müller vielleicht eine nicht so zuverlässige Zahlerin. Da zusätzliche Sicherheiten (mehr als 3 Nettokaltmieten) im Mietrecht nicht zulässig sind, wird eine solche Vereinbarung in diesem Fall wohl nicht zu Stande kommen. Streit ist also vorprogrammiert.

Ganz anders zu bewerten, wäre die Rechtslage, wenn Frau Müller und Herr Maurer verheiratet wären. Denn wenn Ehegatten eine Wohnung anmieten, gilt diese im rechtlichen Sinne als „Ehewohnung“ und hier gelten zu den üblichen mietrechtlichen Bestimmungen dann auch noch familienrechtliche Sonderregeln. Dabei ist unerheblich, ob nur Frau Müller oder nur Herr Maurer im Dauernutzungsvertrag steht. In diesem Fall gilt der § 1568a BGB. Hiernach haben Frau Müller und Herr Maurer im Falle der Scheidung das Recht (einseitig) zu bestimmen, wer von ihnen in der bisherigen gemeinsamen Wohnung verbleibt (§ 1568a Abs. 3 BGB). Ein Mitspracherecht hat die Genossenschaft hier ebenso wenig wie einen Anspruch auf den Abschluss eines neuen Dauernutzungsvertrages. Zwar könnte die Genossenschaft nach § 563 Abs. 4 BGB kündigen, das Sonderkündigungsrecht setzt jedoch einen wichtigen Grund in der Person des neuen Nutzers oder in damit zusammenhängenden Umständen voraus. Hier wird nur darauf abgestellt, ob der Genossenschaft die Fortsetzung des Dauernutzungsvertrages zuzumuten ist. Die Hürden hierfür sind jedoch sehr hoch und den Nutzern stände ein Widerspruchsrecht zu.

Herr Maurer zieht also aus und Frau Müller bleibt Nutzerin und führt das Dauernutzungsverhältnis zu den bis dato geltenden Vereinbarungen weiter fort. Herr Maurer behält in diesem Fall seine Mitgliedsnummer in unserer Genossenschaft und kann so nach seinem Auszug erneut Wohnraum bei uns finden.